Quản Trị Rủi Ro

Việc nhận diện và quản lý các rủi ro, tác động và cơ hội phát triển bền vững là trọng tâm trong chiến lược của Vincom Retail. Chúng tôi tin rằng, trong một ngành có vòng đời khai thác tài sản kéo dài hàng thập kỷ, việc nhìn xa và chuẩn bị sớm là điều kiện tiên quyết để bảo vệ giá trị cho cổ đông, khách thuê, khách hàng và cộng đồng. Báo cáo này trình bày cách chúng tôi đánh giá những rủi ro và cơ hội có tính trọng yếu, gắn chúng với hoạt động thực tế, và tích hợp chúng vào các quyết định quản trị hàng ngày.

Quản trị rủi ro phát triển bền vững, đối với chúng tôi, không phải là công việc báo cáo — đó là công việc ra quyết định. Mỗi trung tâm thương mại Vincom là một công trình có vòng đời hàng chục năm, và mỗi quyết định đầu tư hôm nay sẽ định hình năng lực cạnh tranh của chúng tôi trong thập niên tới.

1. Phương pháp tiếp cận

Quy trình nhận diện và đánh giá rủi ro, tác động và cơ hội (IRO) được thực hiện theo bốn bước:

Nhận diện: Rà soát các rủi ro hiện hữu từ hệ thống quản trị rủi ro, đối chiếu với các bộ tiêu chuẩn GRI 2021, SASB IF-RE (Real Estate) và IFRS S1. Đồng thời tham chiếu thông lệ công bố của các tổ chức bất động sản bán lẻ hàng đầu khu vực.
Đánh giá tính trọng yếu: Mỗi rủi ro và cơ hội được đánh giá đồng thời trên hai khía cạnh: (a) tác động tài chính đối với Vincom Retail trong ngắn, trung và dài hạn; (b) tác động của hoạt động Vincom Retail lên môi trường, xã hội và các bên liên quan.
Phân loại theo tính chất tác động: Các rủi ro được gắn thẻ Thực tế (đã và đang diễn ra), Tiềm tàng (có khả năng phát sinh trong trung và dài hạn nếu công ty không có biện pháp quản lý/ứng phó) hoặc Cả hai (đã có biểu hiện và có xu hướng gia tăng). Cách phân loại này giúp người đọc phân biệt giữa những vấn đề cần xử lý ngay và những vấn đề cần chuẩn bị năng lực ứng phó.
Tích hợp và giám sát: Các rủi ro trọng yếu được tích hợp vào hồ sơ rủi ro doanh nghiệp, được Ban TGĐ giám sát hàng quý và HĐQT xem xét định kỳ. Các biện pháp ứng phó được lồng ghép vào kế hoạch kinh doanh, ngân sách đầu tư và quy trình vận hành của toàn hệ thống.

Về việc nhận diện rủi ro tiềm tàng

Việc nhận diện một rủi ro tiềm tàng không đồng nghĩa với việc Vincom Retail đã và đang gặp các rủi ro đó. Ngược lại, việc nhận diện phản ánh tư duy quản trị chủ động – chuẩn bị năng lực ứng phó trước khi vấn đề phát sinh. Đây là cách tiếp cận được GRI 2021 và IFRS S1 khuyến nghị, và được áp dụng nhất quán trong thực hành công bố thông tin của các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu khu vực.

Khung thời gian đánh giá tác động, rủi ro và cơ hội

Vincom Retail thực hiện đánh giá các rủi ro và cơ hội bền vững trên ba khung thời gian, phản ánh đặc thù ngành bất động sản bán lẻ và chu kỳ phát triển của tài sản:

Ngắn hạn (0–3 năm): Biến động chi phí năng lượng (giá điện theo lộ trình Quy hoạch Điện VIII), rủi ro thời tiết cực đoan (bão Yagi 2024 đã ảnh hưởng tới nhiều TTTM ở một số tỉnh miền Bắc), an toàn vận hành, yêu cầu phân loại rác tại nguồn theo Luật BVMT 2020, và thay đổi nhanh trong hành vi tiêu dùng.
Trung hạn (3–10 năm): Cạnh tranh từ thương mại điện tử, tiêu chuẩn vận hành của khách thuê về PTBV được nâng lên, yêu cầu công bố thông tin bền vững theo chuẩn mực quốc tế, khả năng chống chịu của tài sản trước biến đổi khí hậu.
Dài hạn (>10 năm): Đô thị hóa tại Việt Nam (dự kiến đạt 50% vào 2030), khả năng thích ứng của mô hình TTTM, và chuyển dịch sang nền kinh tế phát thải thấp theo cam kết Net Zero 2050 của Chính phủ.

2. Phạm vi phân tích theo chuỗi giá trị

Tác động bền vững của Vincom Retail không dừng lại ở ranh giới vận hành nội bộ. Với vai trò là nhà phát triển và vận hành 90 trung tâm thương mại tại 31 trên 34 tỉnh và thành phố, hoạt động của Vincom Retail liên kết chặt chẽ với ba nhóm chủ thể trong chuỗi giá trị:

Trong phạm vi vận hành trực tiếp

Vincom Retail trực tiếp quản lý năng lượng, nguồn nước, chất thải và các tác động môi trường tại 90 trung tâm thương mại; đảm bảo an toàn cho 232 triệu lượt khách mỗi năm và điều kiện làm việc cho 1.625 nhân viên nội bộ. Đây là phạm vi mà Vincom Retail có quyền kiểm soát trực tiếp nhất và chịu trách nhiệm cao nhất.

Tại các đối tác cung cấp dịch vụ

Hoạt động của Vincom Retail phụ thuộc vào mạng lưới các nhà cung cấp: nhà thầu xây dựng và bảo trì, đơn vị cung cấp dịch vụ bảo vệ và vệ sinh làm việc trực tiếp tại trung tâm thương mại, nhà cung cấp thiết bị kỹ thuật, và các đối tác hợp tác năng lượng mặt trời theo mô hình mua bán điện trực tiếp (PPA) hoặc cho thuê mái. Đối với nhóm này, Vincom Retail rà soát lại các điều khoản hợp đồng và các cam kết chung về trách nhiệm đảm bảo điều kiện lao động và chất lượng dịch vụ của mỗi bên.

Phía khách thuê và khách hàng

Khoảng 1.000 thương hiệu khách thuê với khoảng 30.000 lao động gián tiếp tại các gian hàng, cùng hàng trăm triệu lượt khách mỗi năm, tạo thành hệ sinh thái mà Vincom Retail đồng hành. Tại phạm vi này, Vincom Retail có ảnh hưởng gián tiếp thông qua điều khoản hợp đồng thuê, tiêu chuẩn vận hành và nền tảng trải nghiệm. Mặc dù Vincom Retail không kiểm soát trực tiếp nhưng có khả năng khuyến khích, hỗ trợ nhằm định hình thực hành trong các đối tác trên toàn chuỗi.

3. Các rủi ro, tác động và cơ hội theo trụ cột

Các mục tiếp theo trình bày chi tiết rủi ro và cơ hội của Vincom Retail theo 03 nhóm chủ đề lớn. Với mỗi chủ đề, chúng tôi mô tả bối cảnh và dữ liệu có liên quan, sau đó liệt kê các rủi ro và cơ hội cụ thể cùng biện pháp quản lý.

NHÓM 1: NĂNG LƯỢNG, KHÍ HẬU VÀ TÀI NGUYÊN

Với quy mô vận hành 2,73 triệu m2 sàn[1] của 90 TTTM tại 31 tỉnh thành, chi phí năng lượng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu vận hành. Doanh nghiệp đối mặt với các thách thức trực tiếp từ biến đổi khí hậu và sự biến động của chính sách năng lượng quốc gia.

NHÓM 2: KHÁCH THUÊ, KHÁCH HÀNG VÀ MÔ HÌNH KINH DOANH

Sự chuyển dịch từ mua sắm thuần túy sang trải nghiệm, cùng kỳ vọng ngày càng cao về an toàn và kinh doanh có trách nhiệm, đang định hình lại mối quan hệ giữa chủ đầu tư TTTM với khách thuê và khách hàng mua sắm.

NHÓM 3: CON NGƯỜI VÀ NGUỒN NHÂN LỰC

Năng lực vận hành dài hạn phụ thuộc trực tiếp vào chất lượng đội ngũ, từ quản lý TTTM đến kỹ sư kỹ thuật và nhân sự tại các gian hàng.

NHÓM 4: QUẢN TRỊ VÀ ĐẠO ĐỨC KINH DOANH

Năng lực quản trị công ty và chất lượng công bố thông tin là yếu tố quyết định khả năng duy trì niềm tin của nhà đầu tư trong thị trường vốn và các tổ chức đánh giá ESG.